初始登記宗地圖 是什么意思

關(guān)于宗地圖問題的法律思考

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一、引 言

因?yàn)樽诘貓D表示的內(nèi)容與土地權(quán)利主體當(dāng)事人的利益發(fā)生沖突后遭引的爭議和訴訟現(xiàn)象時有發(fā)生。去年剛實(shí)施的《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。??”。針對目前宗地圖制作和運(yùn)用的現(xiàn)象，如果因?yàn)樽诘貓D問題引起土地權(quán)利人之間的法律糾紛和訴訟，作為宗地圖制作部門或者是土地登記部門是難以推脫相應(yīng)的法律糾纏的。為此，引起了作者以下的一些法律思考。 一、宗地圖的法律問題

1、宗地圖的概念。在探討宗地圖法律問題之前，有必要先對宗地圖的概念有一個一致的認(rèn)識。從土地登記角度理解，宗地圖是土地權(quán)利證書和土地登記檔案的附圖，現(xiàn)行《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》對宗地圖作了這樣的定義。從專業(yè)圖件制作的技術(shù)角度理解：宗地圖就是描述宗地位置、界址點(diǎn)線和相鄰宗地關(guān)系的圖件，它是在地籍調(diào)查、測繪工作的后階段，對土地權(quán)屬調(diào)查確定后測量的界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行檢核，并經(jīng)確認(rèn)準(zhǔn)確無誤，并且在其他的地籍資料也正確收集完畢的情況下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地實(shí)際位置和有關(guān)情況的一種專用圖件。從上述概念理解，宗地圖就是土地登記的專用圖。

2、宗地圖的功用。了解了宗地圖的概念，知道了宗地圖是土地登記的專用圖件。但是，宗地圖在土地登記中究竟有哪些用途呢？這于這個問題也很重要。我們從土地登記中的實(shí)際作用看，宗地圖就是在土地登記時對于登記的內(nèi)容無法用文字表述清楚部分的平面視覺反映。因?yàn)樵谶M(jìn)行土地登記時，往往用文字表述是不能夠詳細(xì)表示清楚宗地的權(quán)屬和土地要素等情況，還必須再配用圖件予以詳細(xì)表示，才能直觀、確切、明了地反映出土地的位置、數(shù)量、用途以及地上物等現(xiàn)狀情況。宗地圖內(nèi)容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細(xì)、確切。說到這里，還需要再延展一點(diǎn)內(nèi)容，由于高科技的發(fā)展，目前地籍管理在一些地方已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全數(shù)字化。因此輔助土地登記內(nèi)容的不僅僅是宗地圖，還有宗地內(nèi)相關(guān)各要素的三維立體空間數(shù)據(jù)，這些經(jīng)過法定登記程序的宗地?cái)?shù)據(jù)，與土地權(quán)利證書、宗地圖一起成為土地登記內(nèi)容的法定依據(jù)。

3、宗地圖法律效力。法律效力也稱法律的適用范圍，是指法律對哪些人，在什么空間、時間范圍內(nèi)有效。一般認(rèn)為，法律效力包括對人的效力、空間效力和時間效力三個方面。為什么要講宗地圖的法律效力，主要是考慮到宗地圖其特有的雙重屬性。一方面，它有專業(yè)測繪技術(shù)規(guī)范的專業(yè)屬性；另一方面，它又有土地登記后的物權(quán)保護(hù)范圍的法律屬性。而宗地圖的法律效力主要是指后一屬性范疇。宗地圖的專用性決定了其必須是為土地登記服務(wù)，它與土地權(quán)利證書一起發(fā)揮作用。因此，我們從土地登記的相關(guān)法律效力去追溯宗地圖的法律效力問題比較容易看清。根據(jù)時間順序查閱，涉及土地登記的相關(guān)法律法規(guī)有：（1）土地管理法第十三條：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。（2）城市房地產(chǎn)管理法第三十七條：未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；第四十八條：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理；（3）物權(quán)法第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該項(xiàng)不動產(chǎn)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；（4）今年剛實(shí)施的《土地登記辦法》第十六條：土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。因此，在這些法律、法規(guī)中所涉及到的土地權(quán)利證書上的附圖，應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)的土地權(quán)利證書的法律效力是相同的。也就是適用于土地權(quán)利關(guān)系人，是土地權(quán)利關(guān)系人之間發(fā)生紛爭的法律依據(jù)。

二、存在的問題

探究宗地圖問題的目的在于如何避免因?yàn)樽诘貓D內(nèi)容問題而遭引法律糾纏，而談及宗地圖內(nèi)容，我們不能避開專業(yè)性相對較強(qiáng)的有關(guān)宗地圖專業(yè)性的話題。

1、宗地圖要素問題。宗地圖要素提取一般有兩種情況：一種是在已有現(xiàn)成的地籍圖情況下，通過調(diào)查員實(shí)地對宗地的調(diào)查核實(shí)，如果地籍圖內(nèi)容與實(shí)地現(xiàn)狀一致，即直接利用地籍圖制作宗地圖；另一種是在沒有地籍圖或雖有地籍圖但實(shí)地已經(jīng)發(fā)生很大變化的情況時，則根據(jù)地形、地籍測繪的技術(shù)要求進(jìn)行實(shí)地測繪或?qū)嵉匦扪a(bǔ)測繪，并結(jié)合宗地調(diào)查結(jié)果再制作宗地圖。由于這二種方法都與地籍、地形測繪技術(shù)有關(guān)，而地籍、地形測繪技術(shù)針對的不僅僅是宗地圖要素，還有國土、城建規(guī)劃等管理部門的其它專業(yè)要素，有些地方甚至是一圖多用，圖上要素更多。如果在制作宗地圖時不對這些圖上的要素進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜∩?，或者沒有進(jìn)行仔細(xì)地核對，把圖上的要素全部都上宗地圖，最終作為土地登記內(nèi)容予以登記注冊，想必是非常令人擔(dān)心的。以后一旦出現(xiàn)因?yàn)樽诘貓D表示的內(nèi)容與土地權(quán)利主體當(dāng)事人的利益發(fā)生沖突，并引發(fā)爭議和訴訟時，宗地圖制作部門或者土地登記部門都很難以推脫相應(yīng)的法律糾纏。

2、宗地圖注記問題。地圖注記是地圖上文字和數(shù)字的通稱，是地圖語言之一。每幅專用圖件內(nèi)的注記隨處都見，它是符號的組成部分。由于宗地圖特殊的用途，圖上的注記也就顯得非常重要。我們探究宗地圖法律問題的目的在于避免因?yàn)樽诘貓D內(nèi)容表示問題而遭引法律糾纏。宗地圖的注記，小小的一些數(shù)字和文字非常容易讓人疏忽。如：宗地內(nèi)有一幢三層樓的建筑物，其中一樓、二樓是合法建筑，三樓是違章建筑，在宗地圖測繪時，專業(yè)部門會比較重視按照專業(yè)測繪技術(shù)要求，全面真實(shí)地測繪該幢建筑物，卻往往會疏忽對該樓的違章情況調(diào)查。對于房屋的建筑材料結(jié)構(gòu)，也僅僅是憑測繪人員測繪時對房屋的外觀情況作出判斷。最后制作圖件時，該樓房以“磚3”注記表示。對于這個“磚3”，從測繪的要求看，并沒有錯，但在土地登記時，如疏忽了這個違章情況的調(diào)查核實(shí)，沒有作出相應(yīng)的登記說明，并予以登記注冊，頒發(fā)了土地權(quán)利證書。可想而知，該宗土地的法律效力將會引發(fā)什么樣的后果。宗地圖上注記內(nèi)容很多，對于房屋的層次、結(jié)構(gòu)，宗地內(nèi)的空地，界址點(diǎn)編號，門牌號碼，以及用地單位名稱等，都有相應(yīng)的注記說明。如果這些注記說明忽略了對于土地權(quán)利登記的需要，或者出現(xiàn)了矛盾沖突，直接影響了土地登記時對土地權(quán)利的表述，這就是非常擔(dān)心的，因?yàn)橥恋毓芾矸ǖ谑龡l規(guī)定：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

3、宗地圖制作的責(zé)任問題。根據(jù)對以往因?yàn)樽诘貓D問題而引發(fā)土地權(quán)利人之間的紛爭情況分析，由于宗地圖的專業(yè)性較強(qiáng)，又是土地登記的內(nèi)容，所以對于發(fā)生了宗地圖問題的責(zé)任往往較難區(qū)分清楚和予以追究。而且由于這種原因，一方面成為解決糾紛和訴訟的一個瓶頸問題；另一方面，還是始終成為影響有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)引起對宗地圖重視的一個重要因素。因?yàn)樽诘貓D它具有專業(yè)測繪的技術(shù)屬性和土地登記的法律屬性。由于這兩個不同的屬性決定了宗地圖必定要經(jīng)過多個制作環(huán)節(jié)和程序，并涉及兩個不同利益主體的部門，即專業(yè)測繪部門和權(quán)屬審核部門。一旦發(fā)生紛爭，往往在如何認(rèn)定是測繪的制作責(zé)任還是登記的確認(rèn)責(zé)任上難以分清。新《物權(quán)法》和《土地登記辦法》對此問題雖然有了原則性的區(qū)分，但由于傳統(tǒng)的習(xí)慣做法與貫徹執(zhí)行新法律、法規(guī)還有一個適應(yīng)和磨合過程。 三、如何重視和防范

關(guān)于宗地圖問題的法律思考，還在于提醒大家能夠在日常的國土管理活動中如何避免和防范因?yàn)樽诘貓D問題而引發(fā)不必要的法律紛爭。

1、土地權(quán)屬調(diào)查中的注意事項(xiàng)。根據(jù)今年剛實(shí)施的《土地登記辦法》第九條規(guī)定： 地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。這就是說，今后對于宗地圖的權(quán)屬調(diào)查、坐標(biāo)測量和圖件制作，一般都應(yīng)通過土地權(quán)利申請人的委托，由專業(yè)的土地調(diào)查和測繪部門完成。責(zé)任上已經(jīng)得到明確，專業(yè)部門就應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對待。由于土地登記內(nèi)容的復(fù)雜性和土地調(diào)查測繪的專業(yè)性，再加上土地權(quán)利申請人、土地登記部門、土地調(diào)查和測繪部門這三個利益主體的相對獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬調(diào)查活動中積極充分合作。作為土地調(diào)查和測繪的專業(yè)部門，首先應(yīng)嚴(yán)格按照權(quán)屬調(diào)查和土地登記要求，除了全面領(lǐng)會和掌握申請人申請登記（變更登記）的內(nèi)容，對申請人提交的土地資料進(jìn)行一一核查外，還應(yīng)當(dāng)積極地與土地登記部門聯(lián)絡(luò)，全面了解和掌握該宗地的權(quán)屬變化情況以及其它的相關(guān)信息。按照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》要求，查清申請登記宗地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和用途等基本情況，滿足土地登記的需要。專業(yè)部門只有完成這些土地登記的前期權(quán)屬調(diào)查工作之后才能對該宗地進(jìn)行測繪或者修測。

2、宗地圖制作時應(yīng)當(dāng)注意的問題。根據(jù)宗地圖容易引發(fā)糾紛和訴訟的現(xiàn)象，主要存在于日常的土地變更登記、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記、集體土地所有權(quán)登記和農(nóng)民宅基地使用權(quán)登記中。對于這些不同的土地登記，以及這些宗地范圍的基礎(chǔ)地籍圖測繪情況，專業(yè)部門在完成權(quán)屬調(diào)查后應(yīng)當(dāng)制作成宗地圖草圖，并將宗地草圖及時提交土地登記部門進(jìn)行初審，如果土地登記人員認(rèn)為有必要經(jīng)過實(shí)地核查時，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過登記人員的核查確認(rèn)后再正式形成宗地圖。在這里，還需要提醒幾點(diǎn)：一是，對于基礎(chǔ)地圖信息化完成得較好的地區(qū)，制作宗地圖時對現(xiàn)有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜∩?，不要將所有的地圖信息都搬上宗地圖，否則就容易會產(chǎn)生意外事端。最后一點(diǎn)，由于宗地圖區(qū)別于其它圖件，具有專有的法律屬性，專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地權(quán)屬調(diào)查、土地登記、土地測繪等專業(yè)要求，內(nèi)部設(shè)立專門的檢查崗位進(jìn)行嚴(yán)格的檢查把關(guān)。

3、土地權(quán)屬審核和登記審查環(huán)節(jié)。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記部門對受理的土地登記申請，主要進(jìn)行權(quán)屬審核和登記審查，并辦理登記手續(xù)。在這三項(xiàng)工作中的前二項(xiàng)，作者認(rèn)為除了對申請人提交的土地權(quán)源等相關(guān)文字材料進(jìn)行審查和核對以外，更重要的應(yīng)對宗地圖（包括宗地草圖）的要素、注記、說明等內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)審查，必須確保登記（經(jīng)辦人）意見與宗地圖表示內(nèi)容一致，即二者的互補(bǔ)和相吻，實(shí)現(xiàn)土地登記內(nèi)容的清楚表達(dá)。 4、注意對宗地圖初稿（宗地草圖）的管理。《物權(quán)法》和《土地登記辦法》都規(guī)定了：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，我們在進(jìn)行土地登記時，對土地登記簿的建立和土地登記卷宗的整理，就要特別注意對宗地圖初稿的管理。一是注意保存該圖上的權(quán)屬調(diào)查者和審核者等人的原始簽名等內(nèi)容；二是注意對該圖的收集整理，并隨土地登記卷宗裝訂入冊；三是建議該圖是否也應(yīng)歸入土地登記簿內(nèi)。

5、積極防范。隨著今后社會和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源的稀缺性必定導(dǎo)致土地資產(chǎn)的快速增值。在《物權(quán)法》和《土地登記辦法》頒布實(shí)施以前已經(jīng)登記在冊的大量宗地，這些土地權(quán)利者必將非常重視對于其物權(quán)的維權(quán)意識。這些已經(jīng)申請土地登記的內(nèi)容一旦與土地權(quán)利人的利益發(fā)生沖突后，土地權(quán)利人必定會以土地證書及宗地圖內(nèi)容作出提出異議的根據(jù)。因此，我們相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要有積極的應(yīng)對防范措施。首先，對這些已經(jīng)登記的宗地在進(jìn)行證書查驗(yàn)證時，登記人員應(yīng)當(dāng)對宗地圖的要素、符號、注記、說明等內(nèi)容，一一核對，重新審核，如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)立即更換土地證和宗地圖。第二，在土地權(quán)利發(fā)生變更時，無論是哪種變更，都應(yīng)當(dāng)按照新法規(guī)定對宗地重新進(jìn)行調(diào)查、修測，制作宗地圖，更新土地登記簿。第三，當(dāng)發(fā)生因?yàn)樽诘貓D問題引起糾紛和訴訟時，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，查明情況，分清責(zé)任，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、結(jié)束語

宗地圖的制作和運(yùn)用是土地測繪和土地登記中的一個細(xì)致環(huán)節(jié)，由于其的專用性和雙屬性，以及關(guān)系的復(fù)雜性，是非專業(yè)人士一時難以探究的。所以對于宗地圖，比較容易讓人們忽視其重要的法律地位。本文提出，僅此旨意。由于時間倉促，在本文中提出的一些思考，作者沒有作很深的探究，比較膚淺，不一定正確，謹(jǐn)請大家給予指正。

土地權(quán)屬界線圖和勘測定界圖是一張圖嗎？怎么做??？急急急?。?！

土地權(quán)屬界線圖就是宗地圖宗地圖測繪資質(zhì)，勘測定界圖是附在勘測定界報告內(nèi)宗地圖測繪資質(zhì)的宗地圖測繪資質(zhì)，2圖內(nèi)容差不多宗地圖測繪資質(zhì)，就是名稱作用不同，去當(dāng)?shù)赝恋乜睖y設(shè)計(jì)部門制作，就是原國土局測繪所

宗地圖測繪需要什么資質(zhì)

丁級是夠。。。但是你得考慮人家愿不愿意用你啊。。?！，F(xiàn)在競爭這么激烈。。。

建議用最低用丙級資質(zhì)

CASS中輸出的宗地圖的地籍圖號表示什么意思

測繪、測量電力行業(yè)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)送變電丙級資質(zhì)宗地圖測繪資質(zhì)：（繪制宗地圖與地籍表）

一、

繪制宗地圖

在完成上節(jié)操作繪制地籍圖以后宗地圖測繪資質(zhì)，

便可制作宗地圖了。

具體有單

塊宗地和批量處理兩種方法，兩種都是基于帶屬性的權(quán)屬線。

注：繪制宗地圖前，應(yīng)查看“地籍參數(shù)設(shè)置”中的“宗地圖”項(xiàng)

（【地籍】→【地籍參數(shù)設(shè)置】），將其按需要進(jìn)行設(shè)置。

（一）單塊宗地

作用

：繪制單幅宗地圖。

方法

：【地籍】→【繪制宗地圖框】→【

A4

豎】→【單塊宗地】

→提示“

用鼠標(biāo)器指定宗地圖范圍

--

第一角

:

輸入“

2

”→提示“輸入宗地號

:

”時，輸入宗地號“

×××××

×××××

”

(

或街坊號

×××××

、街道號

×××

)

后【回車】→提

示“

是否批量打印

(Y/N) ?

”時，輸入“

N

”后【回車】。

注：①可以將“界址點(diǎn)成果表”輸出為

excel

格式：【地籍】→

【繪制地籍表格】→【界址點(diǎn)成果表

(

excel)

】→（后續(xù)步驟同上）。

②地籍表的插入點(diǎn)（即定位點(diǎn)）為左上角點(diǎn)（即表格東北角點(diǎn)）。

2.

界址點(diǎn)坐標(biāo)表

【地籍】→【繪制地籍表格】→【界址點(diǎn)坐標(biāo)表】→提示“

誰有宗地圖測繪詳細(xì)流程及要求、樣圖？

樣圖在各省編制的地籍調(diào)查規(guī)范里有宗地圖測繪資質(zhì)，因?yàn)闇y繪成果是涉密成果宗地圖測繪資質(zhì)，不方便作郵件發(fā)宗地圖測繪資質(zhì)，宗地圖的測繪流程有地籍權(quán)屬調(diào)查---------界址點(diǎn)標(biāo)繪-------地籍控制點(diǎn)測設(shè)------------地籍圖測繪-----宗地圖制作------地籍建庫等

測繪公司宗地測量的作用

要辦土地證，或者換土地證，就需要請有資質(zhì)的測繪公司來測繪宗地圖。測出的宗地圖上反映了土地使用面積和土地上的房屋，還有周邊單位名稱，最后這張宗地圖會附在的土地證的后面。

宗地測量（ancestral land survey）是指以宗地為基本單位，對其位置、面積、權(quán)屬界線、界址點(diǎn)、建筑物和構(gòu)筑物、土地利用類型等為內(nèi)容所進(jìn)行的地籍測繪工作。最終獲得宗地平面圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)及面積等數(shù)據(jù)和資料。

使用儀器

測繪儀器大致分為水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀、全站儀、GPS四類，但在我們宗地測繪當(dāng)中常用的是全站儀，現(xiàn)就將全站儀如何使用的方法介紹如下：

1、在野外找到國家相應(yīng)的等級點(diǎn)A；

2、并在已知點(diǎn)上安置腳架、對中、整平；

3、打開全站儀電源并再次進(jìn)行電子整平；

4、安排占標(biāo)人找到已知點(diǎn)B；

5、設(shè)置全站儀測站A跟后視B并照準(zhǔn)后視B確定；

6、確定后開始進(jìn)行碎布點(diǎn)采集，照準(zhǔn)菱鏡中心按采集鍵即可。